技术贴！《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多！严重负现金流！》

houseful(探长)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛技术贴！《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多！严重负现金流！》

近日，songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白，因为：songlin竟然忘本诸多！无视严重的负现金流！

大家别忘了啊！

<类似>这样的物业，songlin有10个！

懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

遂，另开一贴，简单列出songlin忘本种种，请教各位方家。

【要点备忘录】：
1、自有资金的占用成本（放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>！到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>！）；
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价，概算69w，LTTax$10,275>；
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373：（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）[ 出租前的准备：窗帘...呢，又是一笔不菲的开支！]
4、扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈。）+剪草<租客自理?>！
5、Closing费用（“地税未定”的新房楼花，更高）、律师费$1,050（还是便宜的）、（不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用，更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.）
6、待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租盘，也是相互竞争得厉害。
7、管理成本（自管〇；托管~8%~左右+或不+HST）！

以下的【】内的是探长点评，简称【探评】：
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songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
【探评：songlin打算怎么退场？Close一个，抛一个？】

贷款45万，
【探评：首付几何？】
5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。
【探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月】

租金2100，租客另自付水电气cable。
【探评：扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈！）+剪草<租客自理?>！】
【探评：出租雇请经纪上 MLS 的费用呢？佣金$2,373（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）。】
【探评：无法准确预估的是：第一个租客，是否一租就连续住满五年？最稳定的租客在老区，新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>，一两年就换租客。那么，寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS？故，五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置，那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评：待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租，也是相互竞争得厉害。】
【探评：租金收入<佣金HST暂略>：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
【探评：“地税未定”，那就是新房楼花喽！Closing各种费用呢？songlin又忘本了！】

表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
【探评：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评：songlin可是持有 10 个这样的物业啊！负-$5,630/月+他的自住房按揭支出！+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流！】

实际现金流为：800-245=+555
【探评：神马叫做songlin版的“实际现金流”？就算是卖出后折算的，也只有858-563=+295！只有每天10元！】

不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
【探评：不买房，却去租songlin房的租客，不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么？总投入二十几万啊！每天才10元！天才？高明？拿衣服<naive>！】
【探评：5年x365天=1825天之后，新房将会被租客糟蹋成啥样？傻样！显而易见：为租客，songlin“拿衣服”！】
【探评：songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？】

引用：
以下是songlin的原帖(#10813280@0) ：
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？

songlin (松林)
贷款45万，5年fixed rate2.8，30年还清，月供1845，其中还本金800。

租金2100，租客另自付水电气cable。

房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。

表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为：800-245=+555

不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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【探评：诸位坛友，看到没有？】更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

(#10879935@0)
Last Updated: 2017-6-16
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分条析理，彻底粉碎songlin诈语！ -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879942@0) +2

探长，最好近为啥抓住松林死嗑？ -newcomer973(xinlaide); 2017-6-16 (#10880001@0)

不是死磕，而是他硬伤太多，又经常不承认。所以，还得继续。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10880024@0)

技术小官僚，houseful。不识大体！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879944@0) +2

哈哈！ -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879949@0)

你出这样让人笑疼肚子的笑话，你自己还笑？LOL -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879965@0)

5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。[探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月] -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879966@0)

俺这个点评，哪里不对？！ -houseful(探长); 2017-6-17 (#10879978@0) +2
买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。[纠错]！正确的是：5年平均还本是$858.50/月。 -houseful(探长); 2017-6-17 {365} (#10880133@0)
买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。错！5年平均还本 $858.50/月。

https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator

$1,845.15 / Monthly
Balance after 5 years term
Total payments over term $110,709.00
- Interest paid $59,199.24
= Principal paid $51,509.76
Balance at end of term $398,490.24

还本 $51,509.76 /5年 /12个月 = $858.50/月

至今， 7折松不断闹笑话。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879981@0)

闹笑话的，一直是你houseful！看我如何将你的破烂逻辑各个击破。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880010@0)

近日，songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879946@0)

贷款45万，首付是多少？ -pili(小黑); 2017-6-16 (#10879950@0)

自己去翻他的旧帖。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879960@0)

文科生，这个案例，比不能用杠杆的指数，强了多少倍？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879962@0)

还这个案例？我可以给你找出不用杠杆，在股市投资收益100倍以上的案例。 -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10879972@0)

呵呵，愿闻其详。不过，不要没有退出策略哦！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879974@0)

你的退出策略是啥？租金永远上涨，房价永远上涨，利息不涨，地税不涨前提下的退出策略？ -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10879987@0)

多伦多的租金永远上涨，这你还质疑？除非发生特殊事件是多伦多成为不可居住的城市。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879992@0)

扯一千，道一万，你现在是每个月在往你的房里继续续钱。我的投资不管是股还是房都是每天从里面产生正现金流。你要证明你的收益率，卖完房再谈吧。 -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10880029@0)

你要这么说，我可以说你在股市的投资每天都是零收益或者是负收益。因为只要你没有彻底退出，你的投资分分钟有可能大跌，甚至跌为零！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880055@0)

房价不会每年都上涨，但是即便某一年跌了，并不影响我继续持有该房产，因为我在按时交纳月供，即便跌破了净值，银行都不会找我收回房子。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879996@0)
利息涨，我的租金也会涨。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879997@0)

政府不是规定只能涨一定的比例吗？ -newcomer973(xinlaide); 2017-6-16 (#10880003@0) +1

租金上涨跟通胀挂钩，而利息上涨也跟通胀挂钩。 -songlin(松林); 2017-6-17 (#10880056@0)

长租客租客跟市场价脱钩也是事实 -newcomer973(xinlaide); 2017-6-17 (#10880117@0) +1

地税涨，我的租金也会涨。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879998@0)

还有，不要马后炮啊！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879984@0)
我的这个案例，是我今年操作的一个实例。希望你也向我学习，给出一个今年你安全使用大杠杆长期战略投资指数的实战操作。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879985@0)

哦，原来你还不用杠杆，就收益100倍，你比巴菲特还牛超过100倍。好，你说来听听。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879988@0)

顺便补充一下，我的买入价65万，首付20万。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879986@0)

我2012年25万买入的，月租金比你的高。。。 -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10879991@0)

那又如何。在加拿大的小镇乡村，租金回报率比你们美国大农村好的都有。可是，房价不涨啊，那点租金回报，有啥用？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880051@0)

30.77%首付？距离20%首付够高的。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10879993@0)

好，就知道你在纠结这个。houseful和文科生，看我如何将你们的破烂逻辑各个击破 -songlin(松林); 2017-6-16 {286} (#10880004@0)
2015年以5万定金，65万的总价买入该镇屋，交定金后15个月以后才交房。在这15个月中，我的杠杆率是多少？这15个月中，房价从65万涨到95万，我的年回报率是多少？文科生，这个回报率比你的破烂指数高多少？

2017年交楼的时候，房子市场价格接近100万，而我只使用了20万的首付。houseful，我的杠杆率是多少？

2017年交楼的时候，房子市场价格接近100万，而我只使用了20万的首付。houseful，我的杠杆率是多少？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880005@0)

先去回答硬伤质疑：(#10879978@0) -houseful(探长); 2017-6-16 (#10880008@0) +1

大道理你houseful辩不清，抓住个你自以为的硬伤喋喋不休。我不忍心戳破你的漏洞，太可怜了！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880048@0)

5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。[探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月] -houseful(探长); 2017-6-17 (#10880077@0)

2015年以5万定金，65万的总价买入该镇屋，交定金后15个月以后才交房。在这15个月中，我的杠杆率是多少？这15个月中，房价从65万涨到95万，我的年回报率是多少？文科生，这个回报率比你的破烂指数高多少？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880007@0)
我去，你又不必长线了比15个月了？不比多市的平均房价涨幅比你的个例了？我要给你亮出一个1年翻3倍的股票你是不是要羞愤地去跳楼？ -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10880013@0)

你会这么反问，就说明你的智力太差。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880016@0)

首先，是有1年翻3倍的股票，但是，你买到了吗？买到了以后你坚持持有一直到涨了3倍了吗？你即便是买了而且坚持到了最后，你当初买的时候是大资金买入的么？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880021@0)

你的房卖出了吗？你没卖出的房就已经把收益算上了？你这么喜欢算账面收益啊？ -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10880023@0)

不卖。因为未来肯定会比今年的高点还要高得多。而我，仍然能够靠着租金长期持有。我为啥要卖？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880028@0)

没卖就不能算收益你明白吗？你现在的“收益”是每个月还要贴进去钱，所以收益是负你明白？ -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10880031@0)

书呆逻辑！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880033@0)

老松你跟一房盲争什么，他要是懂投资，至于今天还望房兴叹只能论坛唱跌嘛？ -dontknowa(dontknow); 2017-6-17 (#10880141@0)

●●●●《极端涨派●名言录●》●●●●：...滚出GTA！●●●● 滚出加拿大！●●●● -houseful(探长); 2017-6-17 (#10880151@0)

你现在所有的收益，就是那点负现金流。。。 -c-c-c(文科生); 2017-6-16 (#10880025@0)

你如果这么说，那我可以说你在股市的投资，只要一天没有退出，你的受益都是零或者是负的。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880046@0)

其次，从今年开始算，市值95万的房子我只投入了20万首付，这不是接近5倍的杠杆么？即便从2015年我买入楼花价的65万算，我也仍然是3.3倍的杠杆，这不还是比你的无杠杆股指投资要强大太多太多么？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880032@0)

即便是30%的首付，你又有什么好纠结的？这不还是3倍的杠杆长期战略投资吗？这不是比无杠杆的股票指数长期投资，要强的太多太多么？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880014@0)

houseful你想说明什么？你把你的论点说出来，看我如何将你击破。 -songlin(松林); 2017-6-16 (#10879963@0)

先去回答硬伤质疑：(#10879978@0) -houseful(探长); 2017-6-16 (#10880009@0) +1

至少松林把自己的投资和大家分析，我对此心存感激（因为我就不会这样做）。你觉得别人投资水平差，那就把你的投资也拿出来，大家一起分析分析呗。。。 -bellter(OuterPlanetsAlliance); 2017-6-16 (#10880000@0)

指出硬伤。 -houseful(探长); 2017-6-16 (#10880006@0)

技术探讨没有问题，有必要幸灾乐祸，自以为是吗。如果松林的town house是2015年买的，再跌20%，也不过是平手，那么兴奋干嘛？ -bellter(OuterPlanetsAlliance); 2017-6-16 (#10880012@0)

现价95万，跌20%，也只到76万，我仍然有15%的盈利。跌20%，这是盼跌们的梦！ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880037@0)

houseful，我都懒得再纠正你了。最后说一遍，这是你认为是硬伤的硬伤。懂了？ -songlin(松林); 2017-6-16 (#10880026@0)

5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。[探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月] -houseful(探长); 2017-6-17 (#10880076@0)

哦靠，原来rolia大名鼎鼎的松松，就这么搞。你这贷款，closing，出租也差太多了吧。 -useid_shenyuan(社员); 2017-6-17 (#10880111@0) +2

5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。 [探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月] -houseful(探长); 2017-6-17 (#10880126@0)

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