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技术贴!《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多!严重负现金流!》

本文发表在 rolia.net 枫下论坛技术贴!《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多!严重负现金流!》

近日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白,因为:songlin竟然忘本诸多!无视严重的负现金流!

大家别忘了啊!

<类似>这样的物业,songlin有10个!

懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

遂,另开一贴,简单列出songlin忘本种种,请教各位方家。

【要点备忘录】:
1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!);
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>;
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!]
4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>!
5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.)
6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。
7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)!

以下的【】内的是探长点评,简称【探评】:
********************************************************************************************************************************************************
songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?
【探评:songlin打算怎么退场?Close一个,抛一个?】

贷款45万,
【探评:首付几何?】
5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。
【探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月】

租金2100,租客另自付水电气cable。
【探评:扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈!)+剪草<租客自理?>!】
【探评:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。】
【探评:无法准确预估的是:第一个租客,是否一租就连续住满五年? 最稳定的租客在老区,新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>,一两年就换租客。那么,寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS?故,五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置,那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评:待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租,也是相互竞争得厉害。】
【探评:租金收入<佣金HST暂略>:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。
【探评:“地税未定”,那就是新房楼花喽!Closing各种费用呢?songlin又忘本了!】

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
【探评:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! 】

实际现金流为:800-245=+555
【探评:神马叫做songlin版的“实际现金流”? 就算是卖出后折算的,也只有858-563=+295!只有每天10元!】

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?
【探评:不买房,却去租songlin房的租客,不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么?总投入二十几万啊!每天才10元!天才?高明?拿衣服<naive>!】
【探评:5年x365天=1825天之后,新房将会被租客糟蹋成啥样? 傻样!显而易见:为租客,songlin“拿衣服”!】
【探评:songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?】

引用:
以下是songlin的原帖(#10813280@0) :
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?

songlin (松林)
贷款45万,5年fixed rate2.8,30年还清,月供1845,其中还本金800。

租金2100,租客另自付水电气cable。

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为:800-245=+555

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 技术贴!《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多!严重负现金流!》 +1
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛技术贴!《songlin<出租案例分析>(#10813280@0)忘本诸多!严重负现金流!》

    近日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

    发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白,因为:songlin竟然忘本诸多!无视严重的负现金流!

    大家别忘了啊!

    <类似>这样的物业,songlin有10个!

    懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

    遂,另开一贴,简单列出songlin忘本种种,请教各位方家。

    【要点备忘录】:
    1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!);
    2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>;
    3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!]
    4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>!
    5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.)
    6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。
    7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)!

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    【探评:songlin打算怎么退场?Close一个,抛一个?】

    贷款45万,
    【探评:首付几何?】
    5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。
    【探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月】

    租金2100,租客另自付水电气cable。
    【探评:扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈!)+剪草<租客自理?>!】
    【探评:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。】
    【探评:无法准确预估的是:第一个租客,是否一租就连续住满五年? 最稳定的租客在老区,新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>,一两年就换租客。那么,寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS?故,五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置,那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
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    【探评:租金收入<佣金HST暂略>:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

    房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。
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    表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
    【探评:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
    【探评:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! 】

    实际现金流为:800-245=+555
    【探评:神马叫做songlin版的“实际现金流”? 就算是卖出后折算的,也只有858-563=+295!只有每天10元!】

    不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?
    【探评:不买房,却去租songlin房的租客,不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么?总投入二十几万啊!每天才10元!天才?高明?拿衣服<naive>!】
    【探评:5年x365天=1825天之后,新房将会被租客糟蹋成啥样? 傻样!显而易见:为租客,songlin“拿衣服”!】
    【探评:songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?】

    引用:
    以下是songlin的原帖(#10813280@0) :
    http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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    出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?

    songlin (松林)
    贷款45万,5年fixed rate2.8,30年还清,月供1845,其中还本金800。

    租金2100,租客另自付水电气cable。

    房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。

    表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
    实际现金流为:800-245=+555

    不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?

    http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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    • 分条析理,彻底粉碎songlin诈语! +2
      • 探长,最好近为啥抓住松林死嗑?
        • 不是死磕,而是他硬伤太多,又经常不承认。所以,还得继续。
    • 技术小官僚,houseful。不识大体! +2
      • 哈哈!
        • 你出这样让人笑疼肚子的笑话,你自己还笑?LOL
          • 5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。[探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月]
            • 俺这个点评,哪里不对?! +2
            • 买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。[纠错]!正确的是:5年平均还本是$858.50/月。
              买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。错!5年平均还本 $858.50/月。

              https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator

              $1,845.15 / Monthly
              Balance after 5 years term
              Total payments over term $110,709.00
              - Interest paid $59,199.24
              = Principal paid $51,509.76
              Balance at end of term $398,490.24


              还本 $51,509.76 /5年 /12个月 = $858.50/月
          • 至今, 7折松 不断闹笑话。
            • 闹笑话的,一直是你houseful!看我如何将你的破烂逻辑各个击破。
    • 近日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。
      • 贷款45万,首付是多少?
        • 自己去翻他的旧帖。
      • 文科生,这个案例,比不能用杠杆的指数,强了多少倍?
        • 还这个案例?我可以给你找出不用杠杆,在股市投资收益100倍以上的案例。
          • 呵呵,愿闻其详。不过,不要没有退出策略哦!
            • 你的退出策略是啥?租金永远上涨,房价永远上涨,利息不涨,地税不涨前提下的退出策略?
              • 多伦多的租金永远上涨,这你还质疑?除非发生特殊事件是多伦多成为不可居住的城市。
                • 扯一千,道一万,你现在是每个月在往你的房里继续续钱。我的投资不管是股还是房都是每天从里面产生正现金流。你要证明你的收益率,卖完房再谈吧。
                  • 你要这么说,我可以说你在股市的投资每天都是零收益或者是负收益。因为只要你没有彻底退出,你的投资分分钟有可能大跌,甚至跌为零!
              • 房价不会每年都上涨,但是即便某一年跌了,并不影响我继续持有该房产,因为我在按时交纳月供,即便跌破了净值,银行都不会找我收回房子。
              • 利息涨,我的租金也会涨。
                • 政府不是规定只能涨一定的比例吗? +1
                  • 租金上涨跟通胀挂钩,而利息上涨也跟通胀挂钩。
                    • 长租客租客跟市场价脱钩也是事实 +1
              • 地税涨,我的租金也会涨。
          • 还有,不要马后炮啊!
          • 我的这个案例,是我今年操作的一个实例。希望你也向我学习,给出一个今年你安全使用大杠杆长期战略投资指数的实战操作。
            • 哦,原来你还不用杠杆,就收益100倍,你比巴菲特还牛超过100倍。好,你说来听听。
          • 顺便补充一下,我的买入价65万,首付20万。
            • 我2012年25万买入的,月租金比你的高。。。
              • 那又如何。在加拿大的小镇乡村,租金回报率比你们美国大农村好的都有。可是,房价不涨啊,那点租金回报,有啥用?
            • 30.77%首付? 距离20%首付够高的。
              • 好,就知道你在纠结这个。houseful和文科生,看我如何将你们的破烂逻辑各个击破
                2015年以5万定金,65万的总价买入该镇屋,交定金后15个月以后才交房。在这15个月中,我的杠杆率是多少?这15个月中,房价从65万涨到95万,我的年回报率是多少?文科生,这个回报率比你的破烂指数高多少?

                2017年交楼的时候,房子市场价格接近100万,而我只使用了20万的首付。houseful,我的杠杆率是多少?
                • 2017年交楼的时候,房子市场价格接近100万,而我只使用了20万的首付。houseful,我的杠杆率是多少?
                  • 先去回答硬伤质疑:(#10879978@0) +1
                    • 大道理你houseful辩不清,抓住个你自以为的硬伤喋喋不休。我不忍心戳破你的漏洞,太可怜了!
                      • 5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。[探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月]
                • 2015年以5万定金,65万的总价买入该镇屋,交定金后15个月以后才交房。在这15个月中,我的杠杆率是多少?这15个月中,房价从65万涨到95万,我的年回报率是多少?文科生,这个回报率比你的破烂指数高多少?
                • 我去,你又不必长线了比15个月了?不比多市的平均房价涨幅比你的个例了?我要给你亮出一个1年翻3倍的股票你是不是要羞愤地去跳楼?
                  • 你会这么反问,就说明你的智力太差。
                    • 首先,是有1年翻3倍的股票,但是,你买到了吗?买到了以后你坚持持有一直到涨了3倍了吗?你即便是买了而且坚持到了最后,你当初买的时候是大资金买入的么?
                      • 你的房卖出了吗?你没卖出的房就已经把收益算上了?你这么喜欢算账面收益啊?
                        • 不卖。因为未来肯定会比今年的高点还要高得多。而我,仍然能够靠着租金长期持有。我为啥要卖?
                          • 没卖就不能算收益你明白吗?你现在的“收益”是每个月还要贴进去钱,所以收益是负你明白?
                            • 书呆逻辑!
                              • 老松你跟一房盲争什么,他要是懂投资,至于今天还望房兴叹只能论坛唱跌嘛?
                                • ●●●●《极端涨派●名言录●》●●●●:...滚出GTA!●●●● 滚出加拿大!●●●●
                      • 你现在所有的收益,就是那点负现金流。。。
                        • 你如果这么说,那我可以说你在股市的投资,只要一天没有退出,你的受益都是零或者是负的。
                    • 其次,从今年开始算,市值95万的房子我只投入了20万首付,这不是接近5倍的杠杆么?即便从2015年我买入楼花价的65万算,我也仍然是3.3倍的杠杆,这不还是比你的无杠杆股指投资要强大太多太多么?
              • 即便是30%的首付,你又有什么好纠结的?这不还是3倍的杠杆长期战略投资吗?这不是比无杠杆的股票指数长期投资,要强的太多太多么?
      • houseful你想说明什么?你把你的论点说出来,看我如何将你击破。
        • 先去回答硬伤质疑:(#10879978@0) +1
    • 至少松林把自己的投资和大家分析,我对此心存感激(因为我就不会这样做)。你觉得别人投资水平差,那就把你的投资也拿出来,大家一起分析分析呗。。。
      • 指出硬伤。
        • 技术探讨没有问题,有必要幸灾乐祸,自以为是吗。如果松林的town house是2015年买的,再跌20%,也不过是平手,那么兴奋干嘛?
          • 现价95万,跌20%,也只到76万,我仍然有15%的盈利。跌20%,这是盼跌们的梦!
        • houseful,我都懒得再纠正你了。最后说一遍,这是你认为是硬伤的硬伤。懂了?
          • 5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。[探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月]
    • 哦靠,原来rolia大名鼎鼎的松松,就这么搞。你这贷款,closing,出租也差太多了吧。 +2
      • 5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。 [探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月]