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说说我的理解 -- HELOC 是 AGAINST 你的 COLLATERAL 的。这 COLLATERAL 是由房子的价值决定。价值的表现是 FMV (FAIR MARKET VALUE)。有胆大的银行会用 110% 做 HELOC,胆小的可能用 60%-70%。假设房子 FMV 50W,你拿 DOWN是10W,按70%,就是 25W。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 请教: 买房是申请Mortgage还是HELOC好? 各有什么优缺点?
    • HELOC = Home Equity Line of Credit 吧?你还没有 HOUSE 呢,拿什么做 COLLATERAL?还是我的理解有错误?
      • 你咋那么快呢?
      • 接着请教, 如果首付>20%,是否就可以申请HELOC了?
        • 说说我的理解 -- HELOC 是 AGAINST 你的 COLLATERAL 的。这 COLLATERAL 是由房子的价值决定。价值的表现是 FMV (FAIR MARKET VALUE)。有胆大的银行会用 110% 做 HELOC,胆小的可能用 60%-70%。假设房子 FMV 50W,你拿 DOWN是10W,按70%,就是 25W。
          • 谢小C.
            • HERE,td WEBSIDE
              Home Equity Line of Credit

              A Home Equity Line of Credit lets you use the equity in your home to borrow money for home renovations, education and more.
              •Access up to 80% of the appraised value or purchase price of your home (whichever is lower), less any prior outstanding mortgages or other charges.
              •Pay at your own pace – make payments as low as interest only.1
              •As your outstanding balance decreases, your available credit increases.
              •Fixed Rate Advantage Option – Lock all or a portion of your outstanding Home Equity Line of Credit balance into a fixed interest rate for a closed term of 1-5 years to protect yourself from increases and establish regular fixed payments (subject to minimum amounts).
              • 谢谢,如果选了"Lock into a fixed interest rate", 是否还是可以每月随意付多少? 还是象mortgage一样,最多15% over-pay?
          • 小C,你能确定是这样计算吗。我的了解是 equalty 的70%。按你给的例子,刚买的房子,房子的价值就是买价,10%的downpayment,所有借的mortgage还没有还(刚刚买的吗)。10w的70%,就能heloc 就给你7w。----否则::::
            你付出10w,得到25w cash,跑到地球哪个旮旯去了,Bank(s)就哭爹喊娘了。
            • 很有可能你是对的。我们当年开始贷的时候是20W,后来老公弄个 40W 的 RE-FINANCE 的东西,拿了 20W 出来。当然后来有买地卖地什么的。我当时很傻,不懂的东西很多,这就是其中的一件。我说的是按我现在知道的 LOAN/MORTGAGE 的操作和我现有知识来估计的。
            • BANK 手了拿的是你的房子,这就是 COLLATERAL。10W+25W=35W,你的房子的 FMV 是 40W。你跑了,房子不能跑。银行如果做 110%,就是玩火,如果是 70%,就相对安全。当然房市崩盘了,银行傻的得一大堆。说来说去就是银行用 CREDIT 和 COLLATERAL 去赚 LONG TERM INTEREST。
              • 我觉得我说明白了。就问你一句,付出10w,搞到25wcash走人,那个房子爱谁要谁要。我转眼之间赚了15w,肯定有人转眼之间亏了15w。
                假设heloc是从同一个银行的的(可以不同银行),它为你垫付40w (mortgage),然后还大着胆子给让你借35w,你跑了它就是付出 40+35-10=65w,得到的回报是个50w价值的房子扔给它了。

                或者按照hillsouth给的TD的note,要less any prior outstanding mortgages or other charges.我想没有这一步骤。

                我想你现在该明白我的意思了。
                • 任何人,只要在北美生活,除了事事付现金,要牢记一个道理 -- CREDIT IS A KING TOO。如果 CREDIT 有了黑点,就会跟一辈子。以后处处受阻,付高利息。LIABILITY 置之不理,是不负责任的表现。拍拍手走人,这是短期的反应,长期的反应多了去了。都排队等着呢。
                • SHORT SALE 就是一个很明了的例子。SHORT SALE 里面 SHORT 的部分如果没有和银行 NEGOTIATE 掉的话,是不能 FORGIVEN 的。银行有权利要,直接可以上 LAW SUIT。
                • 无论怎么样,银行不会借贷高于 FMV 的。这个杠杆可能是 110% 也可能是 70% (就我们觉得例子来讲),具体哪个银行出那部分,这个借贷总数是不会超过的。如果超过了,这个银行是傻子。
        • 我这些数字是很粗略的估计。计算是小学数学。所以和现实会有差距。我知道也就这么多了。你们的房地产我不了解,我也有几年没有房产的买卖了,记不很清了。不是我不想答,而是真怕误导你,尤其是这么大的决定。
        • 可以直接做heloc,然后在heloc下锁定mortgage的利率,随着mortgage的支付,本金部分逐步r释放出来.可以继续借出来.mortgage 期限可以长达30年,heloc经常要短些,比如25年.
    • 如果收入不固定,有时多,有时少,HELOC。如果贷款额比较小,收入比较高,可在短期内还巨额房贷,选HELOC。工薪族,高房贷,选mortgage,慢慢地还。
      • HELOC 的利率相对高些吧?
        • 不一定,可以琐定mortgage同样的利率
          • 如果琐定HELOC的利率(与mortgage同样),其实两者就没区别了。